Die 70%-Regel ist eine schnelle Methode, um ein maximales Kaufangebot festzulegen: nicht mehr als 70% des Werts nach Renovierung (ARV) zahlen, abzüglich geschätzter Renovierungskosten. Es ist die am häufigsten zitierte Faustregel im Immobilien-Flipping, und sie beantwortet eine einzige Frage sehr schnell — bevor Sie Stunden in eine vollständige Kostenaufstellung investieren: Liegt dieses Geschäft überhaupt in der richtigen Größenordnung?
Die 70%-Regel ist kein Gesetz, keine Vorgabe eines Kreditgebers und keine wissenschaftlich hergeleitete Formel — sie ist eine in der Branche weit verbreitete Faustregel, die erfahrene Flipper entwickelt und informell weitergegeben haben, um Geschäfte schnell vorzufiltern, bevor eine vollständige Kostenaufstellung erstellt wird. Ihr Reiz liegt in der Geschwindigkeit: Mit nur zwei Zahlen — Ihrem erwarteten Wert nach Renovierung und einer Renovierungsschätzung — erhalten Sie sofort eine Obergrenze für Ihr Angebot, ohne vorher Haltekosten, Verkaufskosten und Finanzierungsdetails festlegen zu müssen. Genau diese Geschwindigkeit ist gleichzeitig ihre größte Schwäche, die weiter unten auf dieser Seite erläutert wird.
Maximalangebot = (ARV × 0,70) − Geschätzte Renovierungskosten
Eine Immobilie mit ARV von 260.000€ und 30.000€ Renovierungskosten: 70% von 260.000€ sind 182.000€, minus 30.000€ ergibt ein Maximalangebot von 152.000€. Liegt ein Kaufpreis über 152.000€ auf dem Tisch, ist das ein Signal, nachzuverhandeln, das Geschäft abzulehnen, oder sicherzustellen, dass ARV- und Renovierungsschätzung konservativ genug sind, um das zusätzliche Risiko zu rechtfertigen.
Dieselbe Formel gilt für jedes Preisniveau, auch wenn sich die Eurobeträge und der Spielraum für Fehler ändern. Eine Immobilie mit einem ARV von 150.000€ und erwarteten Renovierungskosten von 18.000€: 70% von 150.000€ sind 105.000€, minus 18.000€ Renovierungskosten ergibt ein Maximalangebot von 87.000€. Beachten Sie, dass der 30%-Puffer hier — 45.000€ — dieselben Kostenkategorien abdecken muss (Haltekosten, Verkaufskosten, Finanzierung, Gewinn) wie der Puffer von 84.000€ im ersten Beispiel, obwohl die Immobilie fast nur halb so viel wert ist. Das ist mit ein Grund, warum die 70%-Regel im unteren Preissegment weniger verlässlich funktioniert: Fixkosten wie Notar- und Mindestmaklergebühren sinken bei einem günstigeren Haus nicht proportional mit, sodass sich der Puffer in der Praxis enger anfühlen kann, als der reine Prozentsatz vermuten lässt.
Der 30%-Puffer deckt Haltekosten, Verkaufskosten (Maklerprovision, Notarkosten), Finanzierungskosten und eine Gewinnmarge ab — also alle Ausgaben, die über den reinen Kauf und die Renovierung hinausgehen. Wer eine dieser Kategorien im Kopf übergeht, kann trotz eines Geschäfts, das die 70%-Regel "besteht", am Ende mit einem tatsächlichen Verlust dastehen, sobald die echten Rechnungen eintreffen.
In heißen Märkten mit schnellem Wiederverkauf nutzen manche Flipper einen etwas höheren Prozentsatz; in langsameren Märkten oder bei höheren Finanzierungskosten sorgt ein niedrigerer Prozentsatz für mehr Sicherheitsmarge.
Behandeln Sie die 70%-Regel als ersten Filter, nicht als endgültige Antwort. Nutzen Sie sie, um Geschäfte schnell auszusortieren, bei denen der Angebotspreis im Verhältnis zu ARV und Renovierungskosten offensichtlich zu hoch ist, und rechnen Sie anschließend für alles, was diesen ersten Filter besteht, die vollständige Gewinnberechnung durch — die Ihre tatsächlich erwarteten Halte- und Verkaufskosten sowie den Zeitplan berücksichtigt. Besteht eine Immobilie zwar die 70%-Regel, zeigt die vollständige Gewinnberechnung aber eine dünne oder negative Marge, vertrauen Sie der vollständigen Berechnung — sie misst das, worauf es tatsächlich ankommt: was am Ende mit Ihrem Geld passiert, nicht nur, ob Sie unter einem Prozentsatz geblieben sind.