Der Gewinn, den dieser Rechner anzeigt, ist eine Schätzung vor Steuern. Was Ihnen bleibt, hängt davon ab, wie das Finanzamt den Verkauf einordnet. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Grundgedanken für Deutschland in einfachen Worten. Er ist allgemeine Information und keine Steuerberatung; Regeln und Rechtsprechung ändern sich, und die Einordnung hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie Ihren Fall vor dem Kauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Hinweis: Der Rechner selbst ist währungsneutral, die Beispiele hier sind in Euro; die steuerlichen Ausführungen betreffen Deutschland. Für Objekte in anderen Ländern gelten dort eigene Regeln.
Es gibt zwei grundsätzlich verschiedene Einordnungen. Entweder ist der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, oder Sie betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Beim gewerblichen Handel zählt der Gewinn zu den gewerblichen Einkünften, unabhängig davon, wie lange Sie das Objekt gehalten haben; dann kann zusätzlich Gewerbesteuer anfallen. Wer ein Haus kauft, renoviert und zügig weiterverkauft, bewegt sich oft nahe an dieser Grenze. Ob Sie sie überschreiten, entscheidet das Finanzamt anhand der Gesamtumstände.
Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Verkäufe von Grundstücken private Veräußerungsgeschäfte, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; als ausreichend gilt auch die Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren. Ein typischer Flip, den Sie nach wenigen Monaten verkaufen, liegt also deutlich innerhalb der Frist, und der Gewinn unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn des Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG); das ist eine Freigrenze, bei Erreichen oder Überschreiten wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Als Anhaltspunkt für einen gewerblichen Grundstückshandel nennen Finanzverwaltung und Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs, in der Regel etwa fünf Jahren, mehr als drei Objekte erworben und verkauft, wird häufig ein gewerblicher Handel angenommen (siehe das BMF-Schreiben vom 26.03.2004 und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs). Das ist ein Indiz und keine feste Regel: Je nach Umständen kann ein Handel auch bei weniger Objekten oder bei längeren Zeiträumen angenommen werden, etwa wenn schon beim Kauf eine Verkaufsabsicht bestand, und umgekehrt ist nicht jeder Verkauf nach mehr als fünf Jahren automatisch privat. Ein einzelner Flip dürfte für sich genommen eher selten die Schwelle überschreiten, mehrere Flips nacheinander aber sehr wohl. Lassen Sie Ihre Planung fachlich prüfen, bevor Sie das zweite oder dritte Objekt kaufen.
Der Rechner zeigt für seine Standardwerte einen Gewinn von €60.400 vor Steuern. Nur zur Veranschaulichung nehmen wir an, der Verkauf wäre ein privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der Zehnjahresfrist und Ihr persönlicher Steuersatz auf diesen Betrag läge bei 30 Prozent. Dieser Satz ist eine reine Annahme und kein gesetzlicher Wert; Ihr tatsächlicher Satz hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Die Rechnung wäre:
| Gewinn laut Rechner (vor Steuern) | €60.400 |
| Angenommene Steuer von 30 Prozent | €18.120 |
| Verbleibender Gewinn nach Steuern | €42.280 |
Wäre der Verkauf als gewerblicher Handel einzuordnen, könnte zusätzlich Gewerbesteuer entstehen, deren Höhe vom Hebesatz Ihrer Gemeinde abhängt. Die steuerliche Gewinnermittlung folgt außerdem eigenen Regeln (Anschaffungs- und Herstellungskosten, Werbungskosten), sodass der Steuergewinn nicht identisch mit der einfachen Schätzung des Rechners ist.
Neben Steuern auf den Gewinn fallen beim Kauf Nebenkosten an, zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer selbst fest, der Satz unterscheidet sich also je nach Land; prüfen Sie ihn bei der Finanzverwaltung Ihres Landes. Diese Kosten gehören nicht in die Felder Haltekosten oder Verkaufskosten des Rechners, sondern sollten im Kaufpreis oder als eigene Kostenposition berücksichtigt werden; am einfachsten addieren Sie sie zum Kaufpreis. Bei der Finanzierung nennt der Darlehensgeber die Kosten in den vorvertraglichen Unterlagen.
Ein kurzes Gespräch vor dem Kauf kann viel Ärger ersparen. Mögliche Fragen:
Nichts davon ändert die Rechnung im Rechner. Es ändert, welcher Teil des Gewinns bei Ihnen bleibt, und deshalb zeigen wir den Gewinn als Wert vor Steuern.
Einkommensteuergesetz § 23 (gesetze-im-internet.de/estg/__23.html); BMF-Schreiben vom 26.03.2004 zum gewerblichen Grundstückshandel und die dazu ergangene Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Gesetze und Verwaltungsanweisungen ändern sich; prüfen Sie stets die aktuelle Fassung.
Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen im Rechner, lesen Sie Die 70%-Regel erklärt oder die Methodik. Ratgeber: ARV und Renovierungskosten schätzen, Steuern beim Hausflip, Haltekosten und Bauzeit.