Haltekosten und Bauzeit: Warum Zeit den Flip-Gewinn auffrisst

Die meisten Einsteiger investieren ihre Aufmerksamkeit in den Kaufpreis und das Renovierungsbudget und tragen dann eine grobe Zahl für die Haltekosten ein. Dabei wachsen gerade die Haltekosten mit jeder Woche Verzögerung, und Verzögerungen sind häufig. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie eine monatliche Kostenzahl aufstellen, wie Sie daraus den Wert für den Rechner ableiten und was ein langsames Projekt kosten kann. Alle Beträge sind Euro-Beispiele zur Veranschaulichung.

Was zu den Haltekosten zählt

Haltekosten sind die Kosten, die entstehen, solange Ihnen das Objekt gehört und es keine Einnahmen bringt. Typische Positionen sind Grundsteuer für den Besitzzeitraum, Versicherungen (für leerstehende oder im Umbau befindliche Häuser ist oft eine andere Police nötig als für bewohnte, fragen Sie Ihren Versicherer), laufende Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung während der Bauzeit, Darlehenszinsen und Gebühren bei Finanzierung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Gartenpflege oder Winterdienst sowie Sicherung und Reinigung. Einmalige Kosten wie die Kaufnebenkosten tragen Sie je nach Ihrer Kostenführung besser beim Kaufpreis oder bei den Verkaufskosten ein.

Schritt 1: Eine Monatszahl aufstellen (Beispiel)

Angenommen, Sie kaufen für €150.000 und finanzieren €120.000 mit einem endfälligen Kurzfristdarlehen zu einem angenommenen Zinssatz von 8 Prozent (reine Veranschaulichung; Ihre Konditionen werden abweichen, und der Rechner bildet Darlehen nicht ab, die Zinsen addieren Sie also selbst). Die monatlichen Kosten könnten so aussehen:

Die Zinsen machen hier mehr als drei Viertel der Monatssumme aus. Bei Finanzierung sind sie meist der größte Posten, weshalb die Darlehenskonditionen genauso viel Aufmerksamkeit verdienen wie das Renovierungsbudget.

Schritt 2: Mit einer realistischen Bauzeit multiplizieren

Zählen Sie den gesamten Zeitraum vom Notartermin des Kaufs bis zum Notartermin des Verkaufs: Bauzeit, Wartezeiten auf Genehmigungen und Abnahmen, Vermarktungsdauer und die Wochen zwischen Kaufvertrag und Übergabe. Viele Einsteiger rechnen nur die reine Bauzeit. Angenommen, Sie planen vier Monate, und eine Verzögerung dehnt das Projekt auf sieben Monate aus. Die Haltekosten betragen dann:

Mit den übrigen Standardwerten des Rechners (ARV €260.000, Renovierung €30.000, Kaufpreis €150.000, Verkaufskosten €15.600) verändert sich der geschätzte Gewinn so:

Drei zusätzliche Monate kosten €3.150, und an der Renovierung selbst war nichts falsch.

Schritt 3: Ein Preisrisiko-Szenario ergänzen

Zeit setzt Sie auch dem Markt aus. Wird das fertige Haus 5 Prozent unter Ihrem ARV für €247.000 verkauft und fallen 6 Prozent Verkaufskosten auf den niedrigeren Preis an (€14.820), hat das Siebenmonatsprojekt Gesamtkosten von €150.000 + €30.000 + €7.350 + €14.820 = €202.170 und einen Gewinn von €44.830. Zwei gewöhnliche Rückschläge machen aus einem Plan mit €60.200 ein Ergebnis von €44.830. Rechnen Sie Ihren eigenen ungünstigen Fall im Rechner durch, bevor Sie sich festlegen: niedrigerer ARV, höhere Renovierungskosten, längere Dauer. Funktioniert das Geschäft nur, wenn nichts schiefgeht, ist es anfällig.

Wie sich Haltekosten senken lassen

• Lassen Sie sich Zeitpläne der Handwerksbetriebe schriftlich mit Starttermin und Meilensteinen geben und klären Sie die Dauer von Genehmigungen vor dem Kauf mit dem zuständigen Amt.
• Bestellen Sie Materialien mit langer Lieferzeit (Fenster, Küchen, Sonderanfertigungen) früh.
• Vergleichen Sie Finanzierungen nach den Gesamtkosten pro Monat inklusive Gebühren, nicht nur nach dem Nominalzins.
• Vermeiden Sie spät hinzugefügte Leistungen; jede Änderung kann Wochen kosten.
• Planen Sie die Vermarktung im Voraus, damit Exposé und Fotos fertig sind, wenn die Arbeiten enden.
• Halten Sie eine Liquiditätsreserve für Monate, die Sie nicht eingeplant haben.

Kaufnebenkosten und Verkaufskosten

Neben den Monatskosten fallen beim Kauf und Verkauf einmalige Kosten an: Notar und Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Darlehensgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese hängen stark vom Bundesland, vom Objekt und von der Vereinbarung ab, weshalb Sie mit Spannen und eigenen Angeboten arbeiten sollten statt mit einem pauschalen Prozentsatz. Fragen Sie Ihr Notariat und Ihren Makler nach einer Schätzung der Kosten, die auf Sie zukommen.

Ein Arbeitsblatt für Haltekosten

Nutzen Sie ein einfaches Arbeitsblatt wie dieses mit Ihren eigenen Zahlen und tragen Sie die Monatssumme mal Anzahl der Monate im Feld Haltekosten ein:

Gehen Sie das Arbeitsblatt jeden Monat während des Projekts durch. Liegt die tatsächliche Monatssumme über Ihrem Plan, aktualisieren Sie den Rechner und sehen Sie, was das mit Ihrem Gewinn macht, solange Sie noch reagieren können.

So nutzen Sie den Rechner dafür

Tragen Sie im Feld Haltekosten die Summe für die erwartete Dauer ein (und danach für einen langsameren Fall), addieren Sie Finanzierungszinsen und Gebühren selbst und vergleichen Sie die Ergebnisse. Der Vergleich zeigt, wie empfindlich Ihr Geschäft auf Zeit reagiert, und diese Empfindlichkeit ist ein besserer Risikoindikator als jede einzelne Gewinnzahl.

Weiterführende Seiten

Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen im Rechner, lesen Sie Die 70%-Regel erklärt oder die Methodik. Ratgeber: ARV und Renovierungskosten schätzen, Steuern beim Hausflip, Haltekosten und Bauzeit.