Schätzen Sie Ihren potenziellen Gewinn bei einem Kauf-Renovierung-Verkauf-Projekt mit der 70%-Regel.
Dieser Rechner verbindet zwei Konzepte, auf die sich sowohl erfahrene als auch neue Immobilien-Flipper verlassen: die 70%-Regel, um eine Obergrenze für Ihr Angebot festzulegen, und eine vollständige Kosten-Gewinn-Aufstellung, die zeigt, was ein konkretes Projekt tatsächlich einbringt. Geben Sie den Wert nach Renovierung (ARV) ein, den Sie beim Verkauf erwarten, Ihr realistisches Renovierungsbudget, den geplanten Kaufpreis sowie Ihre Halte- und Verkaufskosten. Der Rechner ermittelt zunächst das Maximalangebot nach der 70%-Regel — 70% des ARV abzüglich Ihrer geschätzten Renovierungskosten — als unabhängige Kontrolle für Ihren Kaufpreis. Anschließend addiert er Kaufpreis, Renovierungskosten, Haltekosten und Verkaufskosten zu einer Gesamtkostensumme und zieht diese vom ARV ab, um Ihren Gewinn zu schätzen. Es wird nichts an einen Server gesendet und nichts gespeichert; jede Berechnung läuft direkt in Ihrem Browser ab, sobald Sie auf die Schaltfläche klicken.
Ein Flip ist nicht einfach "billig kaufen, teuer verkaufen." Zwischen dem Tag, an dem Sie die Immobilie kaufen, und dem Tag, an dem Sie dem Käufer die Schlüssel übergeben, fließt weiter Geld aus Ihrer Tasche, obwohl das Haus keine Einnahmen erwirtschaftet. Grundsteuern laufen weiter auf. Versicherungsprämien werden fällig. Wenn Sie einen Teil des Kaufs oder der Renovierung finanziert haben, summieren sich die Zinsen jeden Monat, in dem der Kredit noch läuft. Makler und Abschlusskosten schmälern den Verkaufspreis, bevor er überhaupt bei Ihnen ankommt. Ein Rechner, der nur Kaufpreis und Verkaufspreis vergleicht, lässt fast jedes Projekt besser aussehen, als es tatsächlich ist, weil er still und leise alles ignoriert, was dazwischen passiert.
Der ARV ist Ihre beste Schätzung dessen, was das Haus nach Abschluss der Renovierung tatsächlich verkauft werden kann — nicht, was es heute im aktuellen Zustand wert ist. Am zuverlässigsten schätzen Sie den ARV anhand tatsächlich abgeschlossener Verkäufe (nicht nur inserierter Angebote, die Wunschpreise widerspiegeln) vergleichbarer Häuser in der näheren Umgebung, die in den letzten drei bis sechs Monaten verkauft wurden und in Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundstücksgröße und Ausstattungsqualität ähnlich sind. Eine Überschätzung des ARV ist der häufigste Grund, warum sich Flipper ein schlechtes Geschäft schönrechnen — denn jede andere Zahl in diesem Rechner wird an diesem Wert gemessen.
Dies sollte ein Angebot eines Handwerksbetriebs oder eine detaillierte Kostenaufstellung sein, kein Schätzwert aus einer kurzen Besichtigung. Berücksichtigen Sie Material, Arbeitszeit, Genehmigungen, Entsorgung von Bauschutt sowie einen Puffer für Überraschungen, die sich erst nach dem Öffnen von Wänden zeigen — ältere Häuser bergen regelmäßig Probleme bei Sanitär-, Elektro- oder Bauinstallationen, die bei einer Besichtigung vor dem Kauf nicht sichtbar sind. Erfahrene Flipper legen häufig zusätzlich etwa 10 bis 15% auf das Angebot des Handwerksbetriebs, um genau solche Überraschungen abzufedern, besonders bei Häusern, die vor 1980 gebaut wurden.
Der Preis, den Sie tatsächlich für den Erwerb der Immobilie zahlen, einschließlich einer eventuellen Vermittlungsgebühr, falls Sie von einem anderen Investor kaufen. Genau diesen Wert soll die 70%-Regel im Zaum halten — liegt Ihr geplanter Kaufpreis über dem Maximalangebot der 70%-Regel, ist das ein Signal, nachzuverhandeln, das Geschäft abzulehnen, oder sicherzustellen, dass Ihre ARV- und Renovierungsschätzungen konservativ genug sind, um das zusätzliche Risiko zu rechtfertigen.
Alle Kosten, die allein durch den Besitz der Immobilie entstehen, während sie unverkauft ist und renoviert wird: anteilige Grundsteuer für Ihre Besitzzeit, Gebäude- oder Bauleistungsversicherung, Nebenkosten, die Sie für Handwerker weiterlaufen lassen, gegebenenfalls Hausgeld, und Kreditzinsen, falls das Projekt finanziert ist. Die Haltekosten steigen direkt mit der Projektdauer, weshalb ein realistischer Zeitplan genauso wichtig ist wie ein realistisches Budget — eine Renovierung, die sich um zwei Monate verzögert, kann still und leise mehrere tausend Euro Gewinn auffressen.
Die Kosten, um das fertige Haus tatsächlich zu verkaufen: Maklerprovision (je nach Region und Vereinbarung unterschiedlich hoch), Notar- und Grundbuchkosten, sowie eventuelle Kosten für Home Staging oder professionelle Fotos. Viele Flipper, die zum ersten Mal ein Projekt umsetzen, vergessen diese Position, bis die Abrechnung beim Notartermin vorliegt — zu spät, um sie noch einzuplanen.
Der Rechner startet mit einem Beispielszenario, damit Sie sehen, wie die einzelnen Teile zusammenspielen, bevor Sie eigene Zahlen eingeben. Bei einem ARV von 260.000€, geschätzten Renovierungskosten von 30.000€, einem Kaufpreis von 150.000€, Haltekosten von 4.000€ und Verkaufskosten von 15.600€ ergibt die 70%-Regel ein Maximalangebot von 152.000€ (70% von 260.000€ sind 182.000€, minus 30.000€ Renovierungskosten). Der geplante Kaufpreis von 150.000€ liegt knapp unter dieser Obergrenze — eine vernünftige Position, sofern ARV und Renovierungskosten solide geschätzt sind, allerdings mit wenig Spielraum, falls sich eine der beiden Zahlen als zu optimistisch erweist. Addiert man Kaufpreis, Renovierungskosten, Haltekosten und Verkaufskosten, ergibt sich eine Gesamtkostensumme von 199.600€. Zieht man diese vom ARV in Höhe von 260.000€ ab, verbleibt ein geschätzter Gewinn von 60.400€, also etwa 23% des ARV. Diese Marge muss eventuelle Kostenüberschreitungen bei der Renovierung, einen langsameren Verkauf als erwartet, oder einen schwächeren Wiederverkaufsmarkt auffangen — genau deshalb behandeln erfahrene Flipper eine einzelne Gewinnzahl als Ausgangspunkt für weitere Fragen, nicht als Garantie.
Dieses Tool liefert Ihnen eine schnelle, transparente Schätzung auf Basis der von Ihnen eingegebenen Zahlen — es bewertet Ihre Immobilie nicht, prüft keine Handwerkerangebote, berücksichtigt keine Finanzierungskonditionen wie Zinssatz oder Bearbeitungsgebühren, sofern Sie diese nicht selbst in die Haltekosten eingerechnet haben, und berücksichtigt keine steuerliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen, die davon abhängt, wie und wie lange Sie die Immobilie halten (in Deutschland ist hier insbesondere die Zehnjahresfrist relevant). Der Rechner kann auch nicht beurteilen, ob Ihre ARV-Schätzung realistisch ist — das hängt von einer echten Recherche vergleichbarer Verkäufe in Ihrem konkreten Markt ab. Betrachten Sie das Ergebnis als ersten Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung eines Geschäfts, nicht als Ersatz für ein Handwerkerangebot, ein Wertgutachten oder die Beratung durch einen Steuerberater oder Immobilienfachmann.