Jede Zahl in einer Flip-Rechnung wird an zwei Schätzungen gemessen, die Sie treffen, bevor Ihnen das Haus gehört: für wie viel es nach den Arbeiten verkauft werden kann (Wert nach Renovierung, englisch After Repair Value oder ARV) und was die Arbeiten kosten. Liegt eine der beiden Schätzungen nur wenige Prozent daneben, kann sich der Gewinn um zehntausende Euro verändern. Dieser Ratgeber zeigt ein praktisches Vorgehen für beide Schätzungen, mit einem Beispiel, das Sie im Rechner nachvollziehen können. Alle Beträge sind in Euro und dienen nur der Veranschaulichung; es sind keine Marktdaten für einen bestimmten Ort.
Der ARV ist der Preis, den ein Käufer realistischerweise für das Haus nach der geplanten Renovierung zahlen würde, nicht der Wunschpreis des Verkäufers und nicht der höchste Preis, den Sie je in der Straße gesehen haben. Beschreiben Sie zuerst den fertigen Zustand in einfachen Worten: Zimmerzahl, Bäder, Wohnfläche, Niveau von Küche und Bädern, Bodenbeläge und mögliche Grundrissänderungen. Ein Vergleichsverkauf hilft nur, wenn er zu dieser Beschreibung passt. Ein Haus, das Sie mit mittlerer Ausstattung herrichten, vergleichen Sie mit Häusern mit mittlerer Ausstattung, nicht mit einem Luxusumbau zwei Straßen weiter.
Verwenden Sie tatsächlich abgeschlossene Verkäufe, denn Angebotspreise in Anzeigen sind Wünsche und keine Ergebnisse. Viele Flipper suchen Objekte in der Nähe (kurze Entfernung, gleiche Lage-Qualität, gleiche Seite einer Hauptstraße oder Quartiersgrenze), mit kurz zurückliegendem Verkauf (einige Monate, da sich Preise bewegen) und ähnlich in Größe, Zimmerzahl, Grundstück, Baujahr und Zustand nach der Renovierung. Es gibt keinen rechtlichen Maßstab dafür, wie nah oder wie aktuell; das sind praktische Richtlinien. Gutachterausschüsse, Makler oder Sachverständige können Daten liefern oder prüfen; in Deutschland veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Gemeinden Auswertungen von Kaufpreisen, deren Umfang und Zugang je nach Region unterschiedlich ist.
Nutzen Sie mindestens drei Vergleichsobjekte, damit ein ungewöhnlicher Verkauf Ihre Zahl nicht allein bestimmt. Liegt ein Vergleich weit über den anderen, klären Sie die Ursache (Eckgrundstück, Pool, eilig kaufender Käufer), bevor er Ihre Schätzung nach oben zieht.
Angenommen, das Haus hat 120 Quadratmeter Wohnfläche. Sie finden drei abgeschlossene Verkäufe ähnlicher, renovierter Häuser in der Nähe:
| Objekt | Größe | Verkauft für | Preis pro m² |
|---|---|---|---|
| Vergleich A | 115 m² | €345.000 | €3.000 |
| Vergleich B | 125 m² | €368.000 | €2.944 |
| Vergleich C | 118 m² | €352.000 | €2.983 |
Der Durchschnitt liegt bei (€3.000 + €2.944 + €2.983) / 3 ≈ €2.976 pro Quadratmeter. Mal 120 Quadratmeter ergibt rund €357.082. Wer vorsichtig rechnet, rundet ab und setzt €357.000 als ARV an, denn ein etwas zu niedriger Wert kostet im schlimmsten Fall ein verpasstes Geschäft, ein zu hoher Wert aber Geld. Der Preis pro Quadratmeter ist nur eine Abkürzung: Korrigieren Sie nach oben oder unten für echte Unterschiede wie ein zusätzliches Bad, eine Garage oder ein kleineres Grundstück, und behandeln Sie das Ergebnis als Spanne, nicht als exakten Wert.
Die Kostenschätzung sollte aus einer Begehung mit einem Handwerksbetrieb und schriftlichen Angeboten stammen, nicht aus dem Eindruck, wie schlimm das Haus aussieht. Führen Sie jede Position einzeln auf, damit Sie sehen, wofür das Geld ausgegeben wird. In unserem Beispiel:
| Küche (Möbel, Arbeitsplatten, Geräte, Montage) | €18.000 |
| Zwei Bäder | €9.000 |
| Bodenbeläge | €7.500 |
| Innen- und Außenanstrich | €4.800 |
| Elektro- und Sanitärarbeiten laut Begutachtung | €8.000 |
| Genehmigungen, Entsorgung und Reinigung | €3.000 |
| Zwischensumme | €50.300 |
Planen Sie nun einen Puffer ein. Gerade bei älteren Häusern zeigen sich versteckte Mängel erst, wenn Wände und Böden geöffnet sind. Eine verbreitete Faustregel unter Investoren ist ein Aufschlag von etwa 10 bis 15 Prozent auf das Angebot. Das ist eine informelle Richtlinie und kein Standard; nehmen Sie mehr, wenn das Haus alt ist, Sie die Vorgeschichte nicht kennen oder noch nicht mit dem Betrieb gearbeitet haben. Bei 12 Prozent beträgt der Puffer €6.036, und das Budget liegt bei €56.336.
Mit einem ARV von €357.000 und Renovierungskosten von €56.336 ergibt die 70%-Faustregel ein Maximalangebot von (€357.000 x 0,70) - €56.336 = €249.900 - €56.336 = €193.564. Angenommen, der Verkäufer verlangt €210.000. Setzen Sie Haltekosten von €6.000 und Verkaufskosten von 6 Prozent des ARV an (€21.420; Maklerprovision und Nebenkosten unterscheiden sich je nach Region und Vereinbarung, nutzen Sie daher Ihr eigenes Angebot):
| Szenario | Gesamtkosten | Geschätzter Gewinn |
|---|---|---|
| Kauf zu €193.564 | €277.320 Gesamtkosten | €79.680 Gewinn |
| Kauf zu €210.000 | €293.756 Gesamtkosten | €63.244 Gewinn |
Der höhere Kaufpreis kostet Sie €16.436 Gewinn und liegt über der Obergrenze der Faustregel. Sie können genau diese Werte in den Rechner eingeben und erhalten dieselben Ergebnisse. Die 70%-Regel ist nur ein schneller Filter; die Vollrechnung zeigt, was das Geschäft mit Ihrem Geld macht. Siehe Die 70%-Regel erklärt.
Bevor Sie ein Angebot abgeben, lohnt es sich, jede Eingabe schriftlich zu bestätigen. Nutzen Sie diese Checkliste:
Können Sie eine Zeile nicht ausfüllen, betrachten Sie diese Lücke als Risiko, das Sie vor dem Angebot schließen sollten und nicht erst nach dem Notartermin.
Bevor Sie sich auf eine der beiden Zahlen verlassen, lassen Sie sie von einer unabhängigen Person hinterfragen. Ein ortskundiger Makler weiß, wie schnell sich Häuser wie Ihres verkaufen und was Käufer vor Ort erwarten. Ein Sachverständiger oder eine Bank, die Renovierungsprojekte finanziert, legt eine eigene, meist vorsichtigere Bewertung an. Ein zweites Handwerkerangebot kann fehlende Leistungen aufdecken. Halten Ihre Zahlen diesen Prüfungen stand, können Sie dem Gewinn eher vertrauen; wenn nicht, wissen Sie es, bevor Sie Geld ausgegeben haben. Bedenken Sie: Der Rechner zeigt eine Schätzung vor Steuern und bildet keine Finanzierung ab. Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, rechnen Sie Zinsen und Gebühren in die Haltekosten ein.
Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen im Rechner, lesen Sie Die 70%-Regel erklärt oder die Methodik. Ratgeber: ARV und Renovierungskosten schätzen, Steuern beim Hausflip, Haltekosten und Bauzeit.